공공사업 토지보상 — 마을안길·배수로 공사로 본 토지보상법 협의취득·사용승낙·등기

2026. 10. 19. 게시

마을안길 확포장이나 배수로 공사에 사유지가 들어가면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 보상합니다. 조서 작성부터 보상계획 공고, 감정평가, 협의, 등기까지의 절차와 지장물·영농손실, 사용승낙서 관행의 위험, 양도소득세 감면을 원문 조문 기준으로 정리했습니다.

소규모 토목공사라도 땅이 필요합니다. 마을안길을 1m 넓히면 길가 논밭이 띠 모양으로 편입되고, 배수로를 새로 놓으면 남의 땅을 지나기도 합니다. 이렇게 공공사업에 필요한 땅과 그 위의 물건을 얻고 손실을 갚는 일은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)이 정합니다.

설계자가 보상 업무를 직접 하지는 않지만, 용지도와 편입 조서의 바탕이 되는 측량·설계를 맡고, 보상비를 공사비와 함께 사업비에 잡아야 합니다. 이 글은 소규모 공사에서 보상이 어떤 순서로 진행되는지, 어디서 자주 문제가 생기는지를 정리합니다. 조문은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 원문 기준입니다(토지보상법 2026.9.8. 시행, 같은 법 시행령 2026.5.12. 시행, 시행규칙 2024.4.9. 시행).

이 공사가 "공익사업"인가

토지보상법 제4조는 공익사업의 종류를 정합니다. 제2호는 관계 법률에 따라 허가·인가·승인 등을 받아 공익 목적으로 하는 도로·하천·제방·수도·하수도·용수로·배수로 같은 시설 사업이고, 제3호는 국가나 지방자치단체가 설치하는 그 밖의 공공용 시설 사업입니다. 지자체가 하는 마을안길·농로(도로), 배수로·개거, 상하수도 관로는 대부분 여기에 들어갑니다.

공익사업이라고 해서 처음부터 강제로 수용하는 것은 아닙니다. 먼저 땅 주인과 협의해 사들이는 "협의취득"을 하고, 협의가 안 될 때만 사업인정을 거쳐 수용 절차로 갑니다. 소규모 공사는 거의 협의취득으로 끝납니다.

협의취득 절차 한눈에

감정평가 — 몇 명이, 어떻게

• 보상액은 감정평가법인등 3인에게 평가를 맡겨 산술평균으로 정합니다. 시·도지사와 토지소유자가 모두 추천하지 않거나 한쪽만 추천하면 2인입니다(법 제68조①).
• 토지소유자가 감정평가법인등을 추천하려면 보상 대상 토지 면적의 2분의 1 이상을 가진 소유자이면서 소유자 총수의 과반수가 동의해야 합니다(영 제28조④).
• 평가서는 30일 안에 내야 하고, 같은 대상의 최고 평가액이 최저 평가액의 110%를 넘거나 평가 후 1년이 지나도록 계약이 안 되면 다른 감정평가법인등에 재평가를 맡깁니다(시행규칙 제16·17조).
• 보상액의 가격시점은 협의는 협의 성립 당시, 재결은 재결 당시이며, 그 공익사업 때문에 오르거나 내린 값은 빼고 봅니다(법 제67조).

토지는 어떻게 평가하나 — 기존 길과 도랑이 문제

토지는 공시지가를 기준으로 시점을 맞추고 위치·형상·이용상황을 고려한 적정가격으로 보상합니다(법 제70조①). 이용상황은 가격시점의 현실적인 이용상황이 기준이고, 일시적인 이용이나 소유자의 주관적 가치는 보지 않습니다(같은 조②).

소규모 공사에서 특히 조심할 것은 이미 길이나 도랑으로 쓰이고 있는 땅입니다. 시행규칙 제26조는 「사도법」상 사도는 인근 토지 평가액의 5분의 1 이내, 사실상의 사도와 구거(도랑) 부지는 3분의 1 이내로 평가하도록 정합니다. 반대로 예전에 공공사업으로 길을 내면서 보상하지 않은 땅(미지급용지)은 편입 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다(시행규칙 제25조). 기존 마을안길을 넓힐 때는 노면 부분이 사실상의 사도인지, 보상하지 않은 미지급용지인지에 따라 보상액이 크게 달라지니, 평가를 맡길 때 이 구분을 분명히 적어야 합니다.

지장물·농작물·영농손실

• 건축물·공작물·수목 같은 지장물은 이전비로 보상하는 것이 원칙이고, 이전이 어렵거나 이전비가 물건값보다 크면 물건값으로 보상합니다(법 제75조①).
• 담장·석축·배수관 같은 공작물을 사업시행자가 대체시설로 다시 설치해 주면 따로 가치를 평가해 보상하지 않을 수 있습니다(시행규칙 제36조②). 마을 공사에서 기존 담장을 공사 범위 안에서 새로 쌓아 주는 경우가 여기에 해당합니다.
• 농작물은 파종·발아기면 들인 비용, 그 뒤면 예상 총수입에서 앞으로 들일 비용을 뺀 금액으로 보상합니다(시행규칙 제41조). 과수는 옮겨 심을 수 있는지와 시기에 따라 이전비·고손액(옮긴 뒤 죽는 손실)·감수액(수확 감소분)으로 나눠 봅니다(시행규칙 제37조).
• 영농손실은 편입 농지 면적 × 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(직전 3년 평균) × 2년분이 기본입니다. 실제 소득을 입증하면 실제 소득 3년 평균의 2년분, 작물을 옮겨 지을 수 있으면 4개월분입니다(시행규칙 제48조①②). 소유자가 그 지역에 사는 농민이고 경작자가 따로 있으면 둘의 협의대로, 협의가 안 되면 반씩 나눕니다(같은 조④).
• 길가 상가의 진출입이 막혀 영업을 쉬어야 하면 영업손실(휴업은 원칙적으로 4개월 이내 영업이익 등)을 검토하고(시행규칙 제45~47조), 주택이 편입되면 이주정착금·주거이전비(소유자 2개월분, 3개월 이상 거주한 세입자 4개월분)도 따집니다(시행규칙 제53·54조). 농로·배수로처럼 주택이 들어가지 않는 공사에는 보통 해당이 없습니다.

남는 땅 — 잔여지

띠 모양으로 편입되는 도로·배수로 공사는 남는 땅(잔여지)이 좁고 길게 남는 일이 많습니다. 잔여지 값이 떨어지거나 통로·도랑·담장 공사가 필요해지면 그 손실과 공사비를 보상하고, 그 합계가 잔여지 값보다 크면 사업시행자가 잔여지를 사들일 수 있습니다(법 제73조). 잔여지를 원래 목적대로 쓰기 현저히 곤란하면 소유자가 매수를 청구할 수 있습니다(법 제74조). 손실보상 청구는 사업 완료일부터 1년이 지나면 할 수 없습니다(법 제73조②). 편입되지 않은 땅이라도 공사 때문에 통로·도랑·담장 공사가 필요해지면 그 비용을 보상합니다(법 제79조①).

협의가 안 되면 — 사업인정과 재결

협의가 끝내 성립하지 않으면 사업인정(법 제20조)을 받아 토지수용위원회의 재결로 취득합니다. 소규모 지자체 공사는 국토교통부장관의 사업인정을 따로 받기보다, 근거 법률의 고시가 사업인정을 대신하는 경우가 많습니다.

사업인정 뒤에는 토지소유자도 사업시행자에게 재결 신청을 서면으로 청구할 수 있고, 시행자는 청구를 받은 날부터 60일 안에 재결을 신청해야 합니다(법 제30조). 재결에 불복하면 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 하거나(법 제83조), 90일 안에(이의재결을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에) 행정소송을 낼 수 있습니다(법 제85조).

마을 사업의 관행 — 토지사용승낙서와 기부채납

마을안길·농로 사업에서는 주민이 땅을 무상으로 내놓겠다는 토지사용승낙서를 받고 보상 없이 공사하는 관행이 흔합니다. 토지보상법에는 사용승낙서를 직접 정한 조문이 없고, 공사 착수 전 보상 원칙(법 제62조)의 예외로 "토지소유자 및 관계인의 승낙"이 있을 뿐입니다.

문제는 소유권이 넘어가지 않는다는 점입니다. 사용승낙만 받고 길을 낸 땅은 여전히 개인 소유라, 소유자가 바뀌거나 마음이 바뀌면 통행 제한이나 보상 요구로 이어질 수 있습니다. 나중에 보상하게 되면 그 땅은 미지급용지로서 편입 당시의 이용상황을 기준으로 평가될 수 있습니다(시행규칙 제25조). 사용승낙의 법적 성격(무상으로 빌려 쓰는 사용대차로 볼 수 있는지 등)은 법 조문에 정해져 있지 않아 사안마다 다르게 판단될 수 있으니, 가능하면 소유권을 넘겨받는 방식이 안전합니다.

주민이 땅을 아예 지자체에 주는 기부채납은 「공유재산 및 물품 관리법」 제7조에 따라 지자체가 받을 수 있습니다. 다만 관리하기 곤란하거나 필요 없는 재산, 조건이 붙은 기부는 받으면 안 됩니다(같은 조②). 기부는 민법상 증여이고 서면으로 하지 않은 증여는 해제할 수 있으므로(민법 제555조), 반드시 기부채납서 같은 서면을 받고 분할·이전등기까지 마쳐야 합니다.

분할측량과 등기

• 편입되는 부분만 떼어 내려면 분할측량을 해야 합니다. 공공사업으로 도로·구거·제방·수도용지가 되는 땅은 사업시행자가, 지자체가 취득하는 땅은 지자체장이 소유자를 대신해 분할·지목변경을 신청할 수 있습니다(공간정보관리법 제87조).
• 지자체가 땅을 취득하려고 분할할 때는 경계점표지를 설치해 측량할 수 있고, 도로 등 공공사업 부지는 건축물에 걸치게 분할하는 것도 예외로 허용됩니다(같은 법 시행령 제55조③④).
• 소유권이전은 지자체가 소유자의 승낙을 받아 등기소에 촉탁합니다(부동산등기법 제98조). 협의취득 등기에는 "공공용지의 취득협의서"를 등기원인 정보로 붙입니다(대법원등기예규 제1782호).
• 흐름은 분할측량 → 분할·지목변경 → 취득 협의·계약 → 보상금 지급 → 촉탁등기입니다. 공사가 끝난 뒤 등기를 미루면 미등기 공공용지가 남아 나중에 분쟁의 씨가 됩니다.

땅 주인이 묻는 세금 — 양도소득세 감면

공익사업에 필요한 땅을 사업시행자에게 팔면 양도소득세를 감면받을 수 있습니다(조세특례제한법 제77조). 사업인정 고시일(그 전에 팔았다면 양도일)부터 거슬러 2년 이전에 취득한 땅이어야 하고, 현행 조문은 2026년 12월 31일 이전 양도분까지를 대상으로 합니다. 감면율은 현금으로 받으면 15%, 채권으로 받으면 20%이며, 감면은 사업시행자가 신청합니다(같은 조⑥).

감면액에는 농어촌특별세(감면세액의 20%)가 붙을 수 있고, 여러 감면을 합친 한도(과세기간별 2억 원, 5개 과세기간 3억 원)도 있습니다(조세특례제한법 제133조②). 2027년 이후 연장 여부와 개별 사안의 세액은 세무서나 세무 전문가에게 확인하도록 안내하세요.

설계자가 챙길 것

• 편입 범위 확정 — 비탈면·옹벽 기초·배수로 유출구까지 포함해 편입선을 정하고, 필지별 편입 면적을 뽑습니다. 설계가 바뀌면 조서도 바뀝니다.
• 지장물 조사 — 담장·석축·수목·관정·농작물을 사진과 함께 기록합니다. 공사로 대체 시공할 시설과 보상할 시설을 구분해 두면 보상 협의가 수월합니다.
• 사업비 분리 — 보상비(토지·지장물·영농손실)와 감정평가 수수료·측량비·등기비는 공사비가 아니므로 도급 내역서와 별도로 총사업비에 잡습니다.
• 착공 시기 — 보상금은 공사 착수 전에 지급하는 것이 원칙입니다(법 제62조). 보상 일정이 공정표의 첫 칸을 정한다고 보고 공사기간을 잡으세요.
• 공공 소유 토지 — 국공유지(구거·도로 부지 등)는 사유지 보상 대상이 아니라 관리청과의 협의·사용허가 대상입니다. 토지이음에서 지목과 소유 구분을 먼저 확인하세요.

자주 묻는 질문

• 편입 면적이 아주 작아도 감정평가를 해야 하나요? — 토지보상법은 감정평가법인등의 평가를 원칙으로 합니다(법 제68조①). 같은 항 단서가 "국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때"를 예외로 두고 있으니, 해당 여부는 보상 담당 부서와 확인하세요.
• 보상하기 전에 공사를 시작할 수 있나요? — 원칙은 보상금 전액을 공사 착수 전에 지급하는 것이고, 토지소유자와 관계인의 승낙이 있으면 예외입니다(법 제62조). 승낙은 서면으로 받아 두세요.
• 사용승낙서만 받고 공사한 길은 나중에 어떻게 되나요? — 소유권은 그대로 개인에게 있습니다. 뒤늦게 보상하게 되면 미지급용지로 평가될 수 있고(시행규칙 제25조), 그 사이 소유자가 바뀌면 협의를 처음부터 다시 해야 할 수 있습니다.
• 보상 대상 토지에 근저당이 있으면요? — 근저당권자 같은 관계인도 조서와 보상계획 통지 대상입니다. 협의취득 등기 과정에서 권리관계를 정리해야 하므로, 등기부를 미리 확인해 보상 담당 부서에 넘기세요.