소규모 공공 토목공사 인허가 — 농지·산지·하천·도로 점용부터 토지이음 확인법까지

2026. 10. 19. 게시

지자체가 하는 마을안길·농로·배수로·관로 공사도 땅의 성격에 따라 농지전용, 산지전용, 하천·도로 점용, 국가유산영향진단 같은 인허가나 협의가 필요합니다. 공사 위치별로 무엇을 받아야 하는지 법령 원문 기준으로 정리하고, 토지이음에서 필지별로 확인하는 순서를 실제 화면 메뉴 이름으로 안내합니다.

공공공사는 지자체가 하는 일이니 인허가와는 상관없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 땅에 붙은 규제는 시행자를 가리지 않습니다. 논을 길로 바꾸면 농지법이, 산을 깎으면 산지관리법이, 하천에 배수로 출구를 내면 하천법이 적용됩니다. 다만 국가나 지자체가 시행하는 경우에는 "허가" 대신 "협의"로 처리하거나 아예 면제하는 규정이 곳곳에 있어, 무엇을 받아야 하는지가 일반 민간 공사와 다릅니다.

이 글은 소규모 공공 토목공사에서 자주 만나는 인허가를 공사 위치별로 정리합니다. 조문은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 원문을 기준으로 확인했습니다. 법령은 자주 바뀌고 지자체 조례나 위임 관계에 따라 실제 처리 부서가 다르므로, 최종 판단은 관계 부서와의 협의로 확정해야 합니다.

먼저 할 일 — 토지이음에서 필지마다 확인하기

인허가 검토의 출발점은 공사 구역에 걸친 필지의 지목과 지정 지역입니다. 국토교통부 토지이음(eum.go.kr)에서 필지별로 무료로 볼 수 있습니다.

• 첫 화면 주소 검색에서 "토지이용계획"을 고르고, 지번을 입력하거나 시도·시군구·읍면동·리, 일반/산, 본번·부번을 골라 "열람"을 누릅니다.
• 상세 화면 위쪽에서 소재지·지목·면적·개별공시지가를 확인합니다. 지목이 전·답·과수원이면 농지, 임야면 산지, 하천·구거·도로면 각각의 관리청 협의를 떠올립니다.
• "지역지구등 지정여부"에서 두 칸을 봅니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역·지구(계획관리지역·농림지역·자연녹지지역 등)와, 다른 법령에 따른 지역·지구(농업진흥구역, 보전산지·준보전산지, 역사문화환경 보존지역, 침수위험지구 등)입니다.
• 확인도면과 범례에서 지정 지역의 경계가 공사 구역에 실제로 걸리는지 봅니다. 한 필지 안에서도 일부만 걸리는 경우가 있습니다.
• 왼쪽 메뉴 "토지이용계획 > 행위제한내용설명"에서 지정 지역별 근거 법령·조례 조문을 확인합니다. "행위가능여부" 탭은 건축물 위주의 검색이라 도로·옹벽·관로 같은 토목 행위는 결과가 나오지 않는 경우가 많습니다.
• 화면에도 적혀 있듯이 토지이용계획 열람은 법적 효력이 없는 참고 자료입니다. 결과를 필지별 표로 정리해 관계 부서 협의 자료로 씁니다.

실무 주의 하천구역·소하천구역, 매장유산 유존지역, 사방지 같은 정보는 열람 화면에 표시되지 않거나 최신이 아닐 수 있습니다. 하천은 하천관리청, 매장유산은 시·군 문화유산 부서에 따로 확인하세요.

농지 — 농로·용배수로는 전용이 아니다

농지법은 농로·수로·양배수시설·제방·유지(웅덩이) 같은 농지 개량시설의 부지를 농지로 봅니다(농지법 제2조 제1호 나목, 시행령 제2조 제3항). 그래서 농지에 농로나 용배수로를 설치·정비하는 것은 농지전용으로 보지 않습니다(법 제2조 제7호 단서). 경지정리 구역의 농로 포장이나 용수로 정비는 농지전용허가 대상이 아닌 셈입니다.

반면 농지를 일반 도로(마을안길)나 하수관로 부지처럼 농업과 관계없는 용도로 바꾸면 농지전용입니다. 이때는 농지전용허가를 받아야 하고(법 제34조①), 허가권자는 면적에 따라 정해지는데 농업진흥지역 안 3천㎡ 미만, 밖 3만㎡ 미만이면 시장·군수입니다(시행령 제71조). 공사용 적치장·가설사무소처럼 잠시 쓰는 것은 일시사용이고, 국가나 지자체는 시장·군수와 협의로 처리합니다(법 제36조① 단서).

농업진흥구역에서는 농업 외 이용이 원칙적으로 금지되지만, 하천·제방 같은 국토 보존 시설과 도로 등 공공시설의 설치는 허용 행위로 열거되어 있습니다(법 제32조①). 농어촌도로 노선 지정·공고(농어촌도로 정비법 제12조), 농어촌정비사업 계획 승인(농어촌정비법 제106조), 개발행위허가(국토계획법 제61조)를 받으면 농지전용허가를 받은 것으로 보는 의제 규정도 있습니다.

산지 — 깎으면 산지전용, 보전산지는 한 번 더

임야를 깎아 길을 내거나 배수로를 놓으면 산지전용허가 대상입니다(산지관리법 제14조). 허가권자는 산림청장·시·도지사·시장·군수·구청장이고, 사유림·공유림은 50만㎡ 미만(보전산지는 3만㎡ 미만)이면 시장·군수·구청장입니다(시행령 제15조①). 다른 법률로 산지전용이 의제되는 처분을 할 때는 산림 부서와 협의합니다(법 제14조④). 국가·지자체만을 위한 별도 협의 특례 조항은 없으니 지자체 공사도 산림 부서의 허가나 의제 협의가 필요합니다.

산지가 보전산지(임업용·공익용)이면 그 안에서 허용되는 공용·공공용 시설인지를 먼저 봐야 합니다(법 제4조·제12조). 대체산림자원조성비는 국가·지자체가 공용·공공용으로 쓰면 감면되며(법 제19조⑤), 도로법 도로·농어촌도로·수도·저수지·수로 같은 농지개량시설은 100%, 그 밖의 공용·공공용 시설은 50%입니다(시행령 제23조 별표 5). 임도·작업로 조성이나 사방시설 설치는 산지일시사용 신고 대상에 들어갑니다(법 제15조의2④).

개발행위허가 — 지자체 직접 시행은 면제 조항 확인

토지의 형질변경(절토·성토·포장)이나 공작물 설치는 원칙적으로 개발행위허가 대상입니다(국토계획법 제56조①). 그런데 시행령 제53조 제3호 라목은 "국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경"을 허가 없이 할 수 있는 경미한 행위로 정합니다. 지자체가 직접 하는 마을안길·배수로 공사의 형질변경은 여기에 해당합니다.

주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 면제 대상은 "형질변경"이라 석축·옹벽 같은 공작물 설치까지 포함되는지는 해석이 갈릴 수 있고, 각 기준은 도시·군계획조례로 달리 정할 수도 있습니다. 둘째, 개발행위허가를 받으면 농지전용·산지전용·하천점용·도로점용 등을 받은 것으로 보는 의제 효과(법 제61조)가 생기는데, 면제되면 이 의제도 없으므로 농지·산지·하천·도로 인허가나 협의를 각각 따로 챙겨야 합니다.

하천·소하천·도로 — 지자체는 "협의"로

• 하천구역 안에서 토지를 점용하거나 공작물을 설치하거나 땅을 파고 쌓으려면 하천관리청의 허가가 필요합니다(하천법 제33조①). 국가·지자체가 하는 사업은 미리 하천관리청과 협의하거나 승인을 받습니다(같은 법 제6조①). 국가하천은 기후에너지환경부장관, 지방하천은 시·도지사가 관리청이며(제8조), 시·군에 위임됐는지는 시·도마다 다릅니다.
• 소하천은 시장·군수·구청장이 관리청입니다(소하천정비법 제3조). 점용허가 대상(제14조①)이더라도 국가·지자체 사업은 미리 관리청과 협의하고(제5조②), 협의한 범위에서는 점용허가 규정을 적용하지 않습니다(제14조④). 배수로 유출구·소교량·관로 횡단이 소하천에 걸리면 이 협의를 먼저 받습니다.
• 도로에 관로를 묻으려면 도로점용허가 대상이고(도로법 제61조, 시행령 제55조에 수도관·하수도관·배수시설·암거 명시), 국가·지자체는 미리 도로관리청과 협의하거나 승인을 받습니다(도로법 제107조). 군도·면도·이도·농도 같은 농어촌도로의 점용은 군수 허가입니다(농어촌도로 정비법 제18조).
• 해안 배수구처럼 공유수면에 구조물을 놓거나 물을 내보내면 공유수면 점용·사용허가 대상이고, 공용·공공용 비영리 목적으로 직접 점용할 때는 협의나 승인으로 처리합니다(공유수면법 제8조·제10조).

농업생산기반시설·사방지

• 한국농어촌공사가 관리하는 수로 위에 횡단관이나 교량을 놓으려면 관할 농어촌공사 지사에 목적 외 사용을 신청합니다(농어촌정비법 제23조, 시행령 제31조②). 시·군이 관리하는 시설은 시장·군수의 사용허가 대상인데, 300㎡ 이하 등 경미한 사항은 허가가 필요 없습니다(시행령 제31조③).
• 사방지 안에서 형질변경을 하려면 허가가 필요하고(사방사업법 제14조), 국가·지자체가 직접 경영하는 사업에 필요하면 시·도지사가 사방지 지정을 해제할 수 있습니다(같은 법 제20조①).

매장유산 — 지표조사에서 국가유산영향진단으로

예전에는 일정 규모 이상 건설공사에 매장문화재 지표조사를 의무로 했지만, 그 조항(매장유산법 제6조)은 2024년 2월 삭제되었습니다. 지금은 건설공사의 매장유산 보호에 「국가유산영향진단법」을 우선 적용합니다(매장유산법 제5조의2②).

국가유산영향진단은 사업 면적 3만㎡ 이상인 건설공사, 매장유산 유존지역 안의 공사, 시장·군수가 고시한 구역 안의 공사가 대상이고 사업계획 수립을 마치기 전에 해야 합니다(국가유산영향진단법 제9조①, 시행령 제5조). 그래서 소규모 공사는 대부분 대상이 아니지만, 유존지역이나 고시 구역, 역사문화환경 보존지역(약식영향진단, 같은 법 제17조)에 걸리면 해당될 수 있습니다. 공사 중 매장유산을 발견하면 규모와 상관없이 즉시 공사를 멈춰야 합니다(매장유산법 제5조②, 국가유산영향진단법 제4조②).

소규모 환경영향평가

보전이 필요한 지역에서 일정 면적 이상 개발하면 소규모 환경영향평가 대상입니다(환경영향평가법 제43조, 시행령 별표 4). 사업계획 면적 기준으로 보전관리지역·자연환경보전지역 5,000㎡, 생산관리지역·농림지역 7,500㎡, 계획관리지역 1만㎡, 공익용산지 1만㎡, 그 밖의 산지 3만㎡, 하천구역 1만㎡, 소하천구역 7,500㎡ 이상 등이 기준입니다. 농어촌정비법의 농업생산기반 개량사업, 도로에 하수관로 등을 묻는 사업, 사방사업은 대상에서 빠집니다(별표 4 비고). 10년 이내에 가까운 곳에서 추가로 승인받으면 면적을 합산하는 규정도 있으니, 같은 마을에서 나눠 하는 사업은 합산 여부를 확인하세요.

공사 위치별 체크리스트

설계 단계에서 챙길 것

• 필지별 확인표 — 토지이음 열람 결과(지목·용도지역·지정 지역)를 필지마다 표로 만들어 설계도서와 함께 넘기면, 발주 부서가 협의 대상을 바로 고를 수 있습니다.
• 협의 기간 — 하천·도로·산지 협의는 수주에서 수개월이 걸릴 수 있습니다. 공사기간을 정할 때 인허가 기간을 공정표 앞쪽에 반영하세요.
• 설계 반영 사항 — 하천 협의에서 유출구 위치·호안 보강, 도로 점용에서 매설 깊이·복구 기준, 산지에서 비탈면 녹화 등 조건이 붙으면 그만큼 설계와 내역이 바뀝니다.
• 부담금 — 농지보전부담금·대체산림자원조성비는 감면 비율을 확인해 사업비에 반영합니다. 감면 100%가 아니면 공사비와 별도로 예산이 필요합니다.
• 보상과 함께 — 편입 토지 보상(「공공사업 토지보상」 글)과 인허가는 같은 필지 정보를 쓰므로 한 번에 정리하는 것이 효율적입니다.

자주 묻는 질문

• 지자체가 하는 공사인데 우리 군청에 허가를 받아야 하나요? — 규정마다 다릅니다. 하천·소하천·도로·공유수면은 대부분 "협의 또는 승인"으로 처리하고, 농지 일시사용도 협의입니다. 반면 농지전용·산지전용은 지자체 공사라도 허가나 의제 협의가 필요합니다. 같은 군청 안이라도 농지·산림·하천 담당 부서와의 협의 문서를 남기는 것이 원칙입니다.
• 토지이음 열람 결과를 인허가 판단 근거로 써도 되나요? — 열람 서비스는 법적 효력이 없는 참고 자료입니다. 공식 서류가 필요하면 토지이용계획 확인서를 발급받고, 판단은 관계 부서 협의로 확정하세요.
• 농로를 포장하는데 그 농로 지목이 "답"이면 농지전용인가요? — 농로로 쓰이는 농지 개량시설 부지는 농지에 포함되고 그 용도로 쓰는 것은 전용으로 보지 않습니다. 다만 지목과 실제 이용이 다르거나 일반 차량 통행 도로로 바뀌는 경우는 판단이 달라질 수 있어 농지 부서에 확인하는 것이 안전합니다.
• 공사 면적이 작은데 문화재 조사는 안 해도 되나요? — 국가유산영향진단은 원칙적으로 3만㎡ 이상이 대상이지만, 매장유산 유존지역이나 고시 구역에 걸리면 면적과 관계없이 대상이 됩니다. 시·군 문화유산 부서에 유존지역 여부를 물어보세요.